Come ogni anno alla scadenza dell’anno contabile e non oltre i 180 giorni successivi, il Condòmino riceve la documentazione amministrativa della gestione con la relativa convocazione assembleare.
Il bilancio dev’essere redatto di tutta la documentazione come previsto dalla Legge 220/12 e art 1130bis Codice Civile, così composto:
- la nota sintetica, dove viene descritta la gestione in corso, le possibili cause, gli eventi successi, i criteri di riparto e le morosità.
- Il rendiconto dettagliato dove vengono riportate in maniera analitica tutte le uscite e le entrate della gestione.
- Il riparto consuntivo dove vengono attribuite ad ogni Condòmino le relative spese di gestione in base ai consumi al valore millesimale e competenza. Nel riparto consuntivo viene anche specificato il saldo finale che si ottiene:
TOTALE SPESO – RATE VERSATE +/- SALDO INZIALE ANNO PRECEDENTE= SALDO FINALE GESTIONE CONSUNTIVA
- La situazione contabile di cassa.
- Il bilancio preventivo con relativo riparto.
- Prospetto rate preventivo.
Appare fin da subito chiaro che per redigere un controllo accurato sulla contabilità bisogna essere in possesso di:
- Informazione su come viene redatto il bilancio (se per competenza o cassa).
Criterio di competenza racchiude tutte le uscite della gestione anche quelle che non sono state realmente eseguite “esempio fatture pulizia scale che non vengono pagate per mancanza di liquidità ma inserite lo stesso a bilancio”.
Principio di cassa invece vengono inserite solamente le reali uscite della gestione.
- Bisogna avere gli estratti conto bancari. È nei diritti del Condòmino richiederlo all’Amministratore.
Noi di GenovAmministrazioni pretendiamo che venga nominato dal Condominio un Condòmino delegato al fine di eseguire azioni di controllo del conto corrente bancario.
- Servono le fatture per completezza, al fine di valutare i reali importi delle uscite riportate sull’estratto conto corrente.
Una volta che si è in possesso dei tre elementi: bilancio, estratti conti correnti e fatture, la gestione potrà essere controllata in maniera accurata.
In mancanza di una volontà o capacità specifica del Condòmino o del Consiglio dei Condòmini, l’assemblea in qualsiasi momento potrà deliberare il controllo della contabilità affidando l’incarico ad un professionista.
Nel caso in cui venga approvato il bilancio ma un Condòmino fosse dissenziente?
L’interessato/i dovranno depositare un ricorso o far notificare un atto di citazione nel termine di trenta giorni che decorre:
- per i dissenzienti presenti dalla data della deliberazione.
- per gli assenti dalla data di ricevimento della comunicazione del verbale.
In entrambi i casi i condomini dovranno dimostrare d’aver fatto formale richiesta di accesso alle scritture contabili e di aver ottenuto come risposta un ingiustificato diniego.
L’estrazione delle copie, il tempo a vacazione dell’Amministratore per fornire la documentazione, comporta dei costi a carico dei richiedenti.
Se per tale richiesta, l’Amministratore chiede un compenso molto alto è indice di ostruzionismo.
Il Condòmino/i richiedente/i possono eventualmente contestarlo all’Amministratore se in sede di nomina ai sensi della Legge 220/12 non ha ottemperato a fornire un dettaglio di tutti i costi della sua gestione, come nel caso in esame il costo fotocopie e tempo a vacazione per soddisfare la richiesta, se non specificato la prestazione e da intendersi a titolo gratuito.